מיסוי מקרקעין

רכישת נכס מקרקעין מהווה עבור רבים התגשמות חלום. בין אם החלטת לאפשר לכסף שלך לעבוד טוב יותר עבורך על ידי רכישת נדל”ן להשקעה או אם הינך לקראת קניית פתרון מגורים לך ולמשפחתך, אין ספק שמדובר בעסקה שאין להקל בה ראש. גם לקראת מכירת נכסים, ישנם היבטים רבים שכדאי לקחת בחשבון ושעשויים לעשות את כל ההבדל בין מכירה רווחית ובין הפסד צורב. אחד מההיבטים המרכזיים לקראת עסקה כזו, הוא היבט המיסוי. לפני שמקבלים כל החלטה, ייעוץ עורך דין המתמחה בתחום מיסוי המקרקעין הוא קריטי. במשרדינו נשמח להעמיד לרשותך את כל הידע שזכינו לרכוש בתחום במשך שנים של ליווי לקוחות מכל המגזרים ולסייע לך לקבל החלטה מושכלת.

חוק מיסוי מקרקעין

חוק מיסוי מקרקעין התשכ”ג-1963, מסדיר את כלל תקנות מיסוי המקרקעין במידת ישראל. לאורך השנים, הוא עבר תהפוכות רבות ושינה את פניו באופן דרמטי. תקנות המיסוי חולשות על כל הצדדים בעסקת המקרקעין וכדי להבטיח שאנו נכנסים אל העסקה מפוכחים לחלוטין. חשוב שניקח את כל היבטי המיסוי בחשבון. בראש ובראשונה, עלינו להכיר את שני סוגי המיסים המרכזיים – מס השבח ומס הרכישה. שני מיסים אלו גם יחד, יכולים לשנות את כדאיות העסקה באופן דרמטי וללא ייעוץ מתאים של עורך דין מיסוי מקרקעין, אנו עשויים לשאת בעלויות עצומות שייתכן שיכולות היו להימנע.

מהו מס רכישה?

בעת רכישת נכס מקרקעין, בין אם מדובר בבית פרטי, דירה בבניין או אפילו במתחם מסחרי, המדינה תגבה מאיתנו אחוז מסוים מערך הרכישה בצורת מס רכישה. כמו כל המיסים המונהגים במדינת ישראל, גם מיסוי המקרקעין הינו פרוגרסיבי. היינו, הוא משתנה בהתאם לעלות הנכס ובהתאם לשלל תנאים וקריטריונים סביב נסיבות הרכישה. מדובר בקריטריונים סבוכים ומורכבים ולכן, שוב להיוועץ בעו”ד מיסוי מקרקעין בכל שלב לקראת הרכישה.

על אף שבדירות מגורים שיעור המס עשוי להשתנות באופן דרמטי בהתאם לנסיבות, עבור נכסים מסחריים נשלם בכל מקרה 6% מסכום הרכישה כולו. בנכסי מגורים, מוחלות מדרגות מס המתעדכנות אחת לשנה. מס הכנסה הוא האמון על גביית המס ורוכש הנכס מחויב לשלמו תוך 50 ימים מחתימת הסכם הרכישה. 

עם זאת, ישנם לא מעט מקרים בהם נוכל לקבל פטור ממס רכישה. כך למשל, ככל שמדובר בשיפור דיור, כלומר, כאשר הדירה הנרכשת נקנית כנגד מכירת הדירה הישנה, ניתן יהיה לקבל פטור מלא מתשלום. כאשר מדובר בדירה ראשונה, ניתן לקבל הנחה משמעותית וככל ששווי הדירה לא עובר את הרף הקבוע בחוק, אף לקבל פטור מלא ממס הרכישה. בנוסף, ישנן אוכלוסיות רבות במדינת ישראל הזכאיות להקלות מס בעת עסקאות מקרקעין.

סיוע של עורך דין מומחה למיסוי מקרקעין יאפשר לך לבחון את זכאותך לפטור ולהבטיח כי מצבך אכן עומד בכל הקריטריונים הנדרשים.

מהו מס שבח?

עם זאת, כאמור, שיקולי המיסוי אינם חלים רק על הרוכש. גם בעת מכירת הנכס, ייגבה מאיתנו מס שבח. מס השבח מוטל על הרווח הנקי שהשגנו עבור הנכס שלנו בשיעור קבוע של 25%. כך למשל, אם פלוני קנה דירת שלושה חדרים בפתח תקווה ב-850,000 ₪ ולאחר שנתיים מכר אותה עבור מיליון ₪, אזי יהיה עליו לשלם 25% מס על הרווחים שהפיק מהמכירה, ע”ס 150,000 ₪. במילים אחרות, יהיה עליו לשלם מס של 37,500 ₪ (150,000X25/100). 

במקרים מסוימים, נוכל ליהנות גם מהקלות במס השבח. כאן, הדברים לרוב מורכבים בהרבה וכדי להבטיח שכל האפשרויות שלנו מוצו ונבחנו, יש לקבל ייעוץ מעו”ד מיסוי מקרקעין מנוסה ומיומן.

מהו היטל השבחה?

לצד שני המיסים המוחלים תמיד על כל עסקת הנדל”ן (בין אם נזכה בסופו של דבר לפטור ובין אם לאו), ישנם מקרים רבים בהם נתמודד עם מס נוסף בחלוף הזמן. היטלי השבחה מוחלים על בעלי מקרקעין על ידי הרשויות המקומיות. ככל שוועדת התכנון והבנייה במקום מגוריך יוזמת תוכנית פיתוח או בנייה שהביאה לעלייה בערך הנכסים שבסביבתה, כמו תוכניות להתחדשות עירונית, או אישורים להוספת מרפסות, למשל, יהיה עלינו לשלם היטל השבחה. ההיטל מחייב את כל בעלי הנכסים, גם אם לא ניצלו את ההזדמנות להשביח את הנכס. ברוב המקרים, שיעור היטל ההשבחה יהיה כ-50% משווי עליית הערך. 

לקראת עסקת מקרקעין, חשוב לברר לעומק האם צפויה תוכנית כזו ולהעריך האם קיימת סבירות גבוהה כי נצטרך בעתיד הקרוב לשאת בעלויות היטלי השבחה. עורך דין מיסוי מקרקעין הבקיא ומעורה במגמות עדכניות ברשויות השונות, יוכל להעניק לך ידע רב ערך בנושא.

מהו התיקון לחוק מקרקעין?

על המחזיקים בשני נכסים, עשויה רשות המיסים להטיל מיסי רכישה גבוהים מאוד. ככל שנחזיק ביותר נכסי מקרקעין, כך הסכום עשוי להאמיר. עובדה זו מציבה רבים במדינת ישראל במלכוד בעייתי. בעת תהליך לשיפור דיור, קיימת תקופה בה אנו עשויים להחזיק בדירה חדשה עוד לפני שמכרנו את הישנה. כך, אנו מחזיקים למעשה שני נכסים וחייבים במס גבוה, על אף שאנו צפויים למכור את הנכס בקרוב. כדי לספק מענה לבעיה הזו, הוחל התיקון ה-85 לחוק מיסוי מקרקעין הקובע כי אדם רשאי להחזיק בשתי דירות למגורים בלבד למשך תקופה שלא תעלה על שנה וחצי מבלי לשאת במיסוי הכבד. שהות זו מאפשרת לו למכור את הדירה הישנה מבלי לחשוש לעלייה במיסוי.

לקראת עסקת מקרקעין? ייעוץ משפטי עם הטובים בארץ

דיני המקרקעין הם מהסבוכים והמורכבים במשפט הישראלי. כדי להבטיח שיהיה באפשרותך למצות את המיטב מכל עסקה וליהנות מכל היתרונות שניתן להפיק מהנכסים שלך, דרוש לך יועץ מיומן המחויב להצלחה שלך. עורך דין מיסוי מקרקעין שצבר ניסיון רב שנים בתיקים מורכבים ובעל היכרות מעמיקה עם אופן התנהלותם של כלל הגורמים המעורבים – מרשויות המס ועד ועדות התכנון והבנייה, יאפשר לך לקבל החלטות המגובות בידע ובבקיאות. משרדינו מזמין אותך לצעוד עם מומחים משפטיים מובילים בתחומם ולקבל ייעוץ מהשורה הראשונה לקראת כל החלטה. לתיאום שיחת ייעוץ, ניתן להשאיר פרטים באתר כעת.

אולי יעניין אתכם גם: