תחום עיסוקו של עורך דין מקרקעין בנוגע לעסקאות קניה, מכירה, השכרה והקמה של מקרקעין ונדל"ן, מיסי נדל"ן ודיני מקרקעין. במדריך להלן נסקור את השירותים שמספק עו"ד מקרקעין הנחוצים בקניית נכסי מקרקעין, השכרתם ובפרויקטי תמ"א 38. כדאי לקרוא ולהכיר.
מהו חוק המקרקעין?
חוק המקרקעין התשכ"ט 1969 הינו דבר חקיקה שנועד להסדיר את ההיבטים המשפטיים הקשורים בהחזקת מקרקעין, השימוש בהם, השכרתם, שותפות בהם והעברת הזכויות בהם. חוק זה מתמקד בכמה מושגי יסוד הנוגעים לטיפול במקרקעין, כבסיס הכרחי לכל עסקת מקרקעין המתבצעת במדינת ישראל בליווי של עורך דין מקרקעין ובכלל.
חוקים נוספים הקשורים למקרקעין
בנוסף, לחוק המקרקעין שהוזכר לעיל, קיימים חוקים נוספים הקשורים למקרקעין שחשוב להכיר, והם:
- חוק התכנון והבנייה התשכ"ה 1965 – דבר החקיקה שנועד להסדיר את פעילותם של מוסדרות התכנון של מדינת ישראל.
- חוק המכר דירות התשל"ה 1974 – דבר חקיקה שנועד לספק זכויות והגנות חוקיות לציבור רוכשי הדירות בישראל.
- חוק הגנת הדייר התשל"ב 1972 – זהו דבר חקיקה שמסדיר את חובותיהם וזכויותיהם של בעל נכסי מקרקעין ושוכרים בישראל.
בנוסף לאלו, קיימים חוקים נוספים הקשורים למקרקעין בהיבטי מיסוי, רישוי, וכיוצא באלו. חוקים אלו הם הבסיס לדיני המקרקעין בישראל, שעליהם מתבססת עבודתו של עורך דין מקרקעין.
מהו חוק תכנון ובניה?
חוק התכנון והבניה נועד כאמור לעיל, להגדיר את אופן התנהלותם של כל גורמי התכנון והבניה במדינת ישראל – החל מהרמה הארצית ועד לגורמים מקומיים, לרבות: ועדות תכנון ארציות, מחוזיות ומקומיות. מוסדות אלו אחראיים בין השאר על הענקת היתר בניה ליזמים בתחום הנדל”ן וגורמים פרטיים, ובמסגרת זו נדרשים לקיים דיונים בנוגע לתוכניות הבניה שמוגשות לאישורן. בסמכותן לאשר תוכניות בניה אך גם לבצע בהן שינויים ואף לדחות אותן על הסף. בחוק התכנון והבניה קיימת התיחסות גם לעבירות בניה שונות והסנקציות המוטלות על מבצעיהן.
מה חשוב לדעת על תמ"א 38?
תמ”א 38 הן ראשי תיבות של המושג: תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה. מדובר למעשה על אסופת תקנות שאושרו בשנת 2005 במטרה להסדיר את אופן הטיפול בנזקים שונים שרעידת אדמה עלולה לגרום למבנים, אגב פגיעה בנפש וברכוש.
כיום פרויקטי תמ”א 38 קיימים גם מחוץ להקשר של חיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה. למשל, במסגרת פרויקטי התחדשות עירונית. ישנו מגוון רחב של סוגיות משפטיות הכרוכות בפרויקטים מסוג זה באופן ספציפי, ולכן במידה ואתם מתעניינים בנכס המיועד להשתתף בתוכנית תמ"א 38 או שנכס הנדל"ן שבבעלותכם מועמד לפרויקט תמ"א 38, מומלץ מאוד להתייעץ עם עוד מקרקעין מנוסה.
שירותים משפטיים שמשרד עו"ד מקרקעין מספק
משרדינו בבני ברק מציע עבורכם עורך דין מקרקעין אשר מספק ללקוחותיו מגוון רחב של שירותים משפטיים הנוגעים לטיפול בעסקאות מקרקעין לסוגיהן, רישוי מקרקעין ומיסוי מקרקעין. בין אם מדובר על ניסוח של הסכמי שכירות או הסכמי מכר פשוטים יחסית, או בטיפול בעסקאות מקרקעין ונדל"ן ברמת מורכבות גבוהה יותר, כדוגמת פרויקטי התחדשות עירונית (תמ"א 38) או פינוי בינוי – ייעוץ עורך דין מקרקעין בבני ברק לפרטים חייגו: 03-5788770
הוא חיוני ביותר למיצוי מלא של זכויותיכם בעסקה. עורך דין נדלן מספק גם שירותים של ייצוג וליווי משפטי בעסקאות קומבינציה במתחמי מגורים, וכן טיפול משפטי מקצועי בעסקאות של נדל”ן מניב בישראל ומחוץ לה. השירותים המשפטיים הללו ואחרים, ניתנים בהתאמה אישית לכל אדם ועסק הזקוקים לשירותיו של עו”ד נדלן, ומבטיחים עמידה בדרישות החוק לצד חיסכון משמעותי בעלויות.
סיוע של עורך דין מקרקעין ברכישת דירה / מכירת דירה
בין העסקאות היותר שכיחות בשוק הנדל"ן הפרטי ניתן למנות רכישה ומכירה של דירות ובתים – חדשים מהקבלן או כנכס יד שנייה. עסקאות מכירה וקניה של מקרקעין הן לרוב העסקאות המשמעותיות, המורכבות והיקרות ביותר שאנשים מבצעים בחייהם הבוגרים.
לכן ליווי של עורך דין מקרקעין הוא כה חיוני בעסקאות הללו, היות וישנם פרטים רבים שחשוב לשים אליהם לב. במסגרת תפקידו, אחראי עו"ד נדלן להבחין בשגיאות בניסוח חוזה המכירה, ברישום של הזכויות בנכס, או בנושאי מיסוי, שעלולות לגרום לעיכוב בעסקה במקרה "הטוב", ובמקרה החמור יותר – לעלות למוכרים או לרוכשים בסכומי כסף גבוהים ביותר.
בעסקאות רכישה ומכר של בית או דירה מיד שניה, עוד נדל"ן אחראי גם לבצע בדיקות מקדמיות לנכס, לצד השני בעסקה ולרישום הזכויות בנכס. מטרתן של הבדיקות הללו הינה להבטיח שהנכס רשום בצורה חוקית על שם מי שמציגים עצמם כבעליו, והאם קיימות הגבלות שונות על הנכס שיכולות "להפיל את העסקה" או לפגוע ברוכשים. למשל הערת אזהרה בטאבו, זכות קדימה של אחד מבעלי הנכס לקנייתו, וכן הלאה).
לעו"ד מקרקעין תפקיד משמעותי נוסף, שהוא הטיפול בהיבטי המיסוי בעסקאות הנדל"ן והמקרקעין של לקוחותיו. במדינת ישראל, עסקאות נדל"ן ומקרקעין מהוות אירוע מס. ישנם מיסים והיטלים שונים שרוכשי הדירות והבתים והמוכרים שלהם, נדרשים לשלם במסגרת עסקת המכר, כדוגמת: מס רכישה המוטל על הרוכשים, מס שבח שמוטל על המוכרים, היטל השבחה, ועוד. עו"ד מקרקעין שמלווה עסקת נדל"ן אחראי בין היתר גם על ייצוג של לקוחותיו מול רשויות המיסים, הגשת תחשיב מס, ווידוא ששומות המס מובנות והגיוניות בהתאם לנתוני העסקה.
ברכישת דירת קבלן חדשה, עורך די מקרקעין אחראי לצמצם את הפער הקיים בין עמדת הכוח של הרוכשים שהם לרוב אנשים מן היישוב שאינם בקיאים בתחום הנדל"ן, ובין הקבלנים, המנוסים בעסקאות אלו. לשם כך מייעץ עורך הדין למיוצגיו, בוחן עבורם את חוזה המכירה כדי להבטיח את מיצוי זכויותיהם בעסקה, ומלווה אותם בשלב המשא ומתן מול הקבלן.
עו"ד נדל"ן שמלווה רוכשי דירות חדשות מקבלן, מסייע ללקוחותיו גם בנושא הטיפול בערבות שאותה נדרש הקבלן להעמיד לטובתם של הקונים. בהקשר זה, אחראי עורך הדין לבחור עבור לקוחותיו את סוג הערבות המתאים ביותר לצרכיהם, ובמידת הצורך לוודא את מימושה. כל זאת כדי להגן על הקונים מפני אפשרות של פשיטת רגל של הקבלן או אי השלמת הפרויקט בנסיבות שונות.
סיוע של עורך דין מקרקעין בהשכרת דירה
השכרת דירה הינה עסקת המקרקעין נפוצה במיוחד שברבים מן המקרים אינה מחייבת ליווי משפטי מעורך דין מקרקעין. יחד עם זאת, ייעוץ מעו"ד נדלן מסייע מאוד גם לבעלי דירות וגם לשוכרים, להבטיח שהם נכנסים תחת חוזה שכירות חוקי, הוגן ומשתלם, ומודעים היטב לזכויותיהם וחובותיהם מול הצד השני בהסכם. ישנם סיכונים לא מעטים עבור שני הצדדים בעסקת השכרת הנכס, ולכן כדאי בהחלט להסתייע בעורך דין נדלן שיוכל לוודא כי האינטרסים שלכם יכוסו – הן בהיבטים הסטנדרטים של השכירות, והן במצבי קיצון אפשריים.
סיוע של עורך דין מקרקעין בפרויקטי תמ"א 38
בעשור האחרון חלה צמיחה של ממש בתחום ההתחדשות העירונית, כאשר תוכניות תמ"א 38 לרוב מאפשרות לבעלי דירות להשביח את הנכס שבבעלותם במסגרת פרויקטי חיזוק, השבחה או פינוי ובינוי. לא אחת מדובר בעסקה משתלמת שבה נהנים בעלי דירות ישנות מההזדמנות להגדיל את הנכס שבבעלותם ולשפר אותו בעלות מינימלית. אולם למרות היתרונות, חשוב לזכור שמדובר על פרויקטים מורכבים למדי שהכדאיות שלהם מחייבת בחינה מדוקדקת של תנאי התוכנית מול עורך דין מקרקעין מנוסה.
עו"ד מקרקעין שמייצג דיירים בפרויקטי תמ"א 38, מלווה את הלקוח החל משלב בדיקת זכויות הדיירים בנכס, דרך בחירת היזם, כולל בדיקת ההתכנות המשפטית של הפרויקט, עובר בניהול המשא ומתן מול היזם או הקבלן ועד לשלב החתימה על ההסכם.
עורך דין נדלן אחראי גם לוודא כי מיוצגיו אכן יהנו מו הזכויות שמגיעות להם כחוק, להבטיח ערבויות ובטחונות, לסייע בהתמודדות מול דיירים סרבנים, לייעץ בתחום המיסין, לבדוק את מסמכי גוף המימון שמלווה את הפרויקט, לבדוק את הפרויקט בהיבטי תכנון ובניה, לבחון את אופן הטיפול של היזם ברישום הבית המשותף, ולבצע בדיקה של רישום הזכויות של הדיירין בדירה מול לשכת רישום המקרקעין.
סיוע של עורך דין מקרקעין בנושא מיסי נדל"ן, הפקעות מקרקעין ופיצויים
במסגרת תפקידו מטפל עורך דין מקרקעין גם בנושא המיסוי של עסקאות הנדל"ן והמקרקעין של מיוצגיו. בין השירותים הניתנים על ידי משרדי עו"ד נדלן לעניין זה, ניתן למנות:
- ייעוץ בנושא מיסוי מקרקעין
- תכנון מס (מס שבח, מע"מ, מס רכישה, חישוב שיעור החיוב של היטל השבחה, הסכמי המטלות וכתב שיפוי מול הוועדה המקומית לתכנון ובנייה)
- ייצוג של לקוחות בהליכי השומה מול משרדי מיסוי המקרקעין ומול השמאי המכריע
- ליווי מול רשויות המס
- דיווח על עסקאות
- ניהול של הליכי השגה על שומת המינהל ניהול המשא ומתן מול רשויות המיסים עד גיבוש שומת המס הסופית
- ייצוג מול ועדות ערר או בבתי המשפט
בנוסף לאלו, במקרי הפקעות מקרקעין, עורך דין מקרקעין מטפל בהליך קבלת פיצויי ראוי בגין הפקעת הקרקע, כולל ליווי בהגשת תביעות לבית המשפט.
בשורה התחתונה
עורך דין מקרקעין הוא הגורם המקצועי שראוי להסתייע בו בכל עסקת נדלן או מקרקעין. בין אם עסקינן בקניית דירה או בית, מכירת נדל"ן או קרקעות, השכרת נכסים, פרויקטי התחדשות עירונית, ליווי של פרויקט, קבוצת רכישה, או עסקה מסוג אחר – ליווי משפטי ממשרד עו"ד מקרקעין יבטיח שתקבלו מעטפת משפטית מלאה, המתאימה לאופיה של העסקה, לצרכים שלכם כלקוחות, ולא פחות חשוב מכך – התאמה לדרישות החוק.