הפקעות מקרקעין היא העברה של נכס מקרקעין המתבצעת בצורה כפויה, על פי דרישות החוק בישראל. הפקעות מקרקעין מתאפשרות רק לצרכים ציבוריים, כאשר בחוק מוגדרות מטרות מסוימות שמצדיקות מהלך כזה, ובכללן הקמת תשתיות עירוניות או בין עירוניות, שמורות טבע, ביצוע חפירות ארכיאולוגיות, הקמת גנים, סלילת כבישים, הקמה של נמל וכיוצא באלו. הפקעות מקרקעין ניתנות לביצוע בידי רשויות מסוימות כגון מע"צ, חברת החשמל, הועדה המקומית לתכנון ובניה, ועוד.
במאמר זה נסביר על הנסיבות שבהן הפקעת מקרקעין עשויה להתרחש, ונסקור את זכויותיהם של בעלי נכסים שהמקרקעין שלהם מועמדים להפקעה כפויה.
זכויות בעל הנכס בהפקעות מקרקעין
כאשר בעל נכס מקרקעין מגלה שרשות ציבורית כלשהי נדרשת להפקיע את הנכס שבבעלותו, חשוב שיכיר את זכויותיו. לצורך העניין, הרשות האחראית על הפקעות מקרקעין בפרויקט הנתון, חייבת לשלם לבעלי הנכס כנגד כל הרכיבים שחוברו לקרקע המופקעת בחיבור קבוע, וביניהם מבנים. הרשות המפקיעה נדרשת לשלם לבעל הנכס גם פיצוי בגין הקרקע המופקעת בניכוי חלק מסוים משווייה כמוגדר בחוק. אותו חלק שבגינו הרשות המפקיעה לא תידרש לפצות את בעל המקרקעין, עשוי להגיע גם עד 40 אחוזים מכלל שטחה של חלקת הקרקע המופקעת.
הפקעות מקרקעין בנסיבות של השתהות בניצול מקרקעין
החוק בישראל רואה ברשויות המקומיות בארץ גורמי סמכות הפועלים לטובתם של התושבים בלבד. מסיבה זו החוק מקנה לרשויות המקומיות סמכות לבצע הפקעות מקרקעין. לצערנו, לא אחת קורה כי הפקעות מקרקעין מתבצעות מטעמים שאינם משרתים את הציבור כלל ועיקר, אלא כדרך לאפשר לרשות המקומית לעשות רווח על גבם של תושבים חסרי אונים.
מקרים אבסורדיים מסוג זה, הגיעו לא אחת לפתחם של בתי המשפט במדינת ישראל, שם נקבע כי היה ורשות ציבורית מסוימת הפקיעה קרקעות לתכלית מוגדרת מבלי שניצלה את המקרקעין למטרה שלשמה החלקות הופקעו, משדרת לציבור מסר ברור לפיו הפקעת הקרקעות אינה באמת מוצדקת. בהתאם לכך, ההלכה הפסוקה היא שבמידה ורשות מקומית ביצעה הפקעות מקרקעין אך השתהתה בצורה בלתי סבירה בהוצאה לפועל של התכלית שלשמה המקרקעין הופקעו, בעלי הקרקע המקוריים יהיו רשאיים לדרוש שההפקעה תיחשב כבטלה.
מקרה הפקעת מקרקעין שנדרשה בו מעורבות של עורך דין מקרקעין
במקרה ידוע ומצער בצורה בלתי רגילה שהגיע לדיון משפטי, רשות ציבורית ביצעה הפקעת מקרקעין על רקע פרויקט מסוים שבמסגרתו הוקצו לרשות 10 שנים לשם מימוש תכלית ההפקעה. במרוצת השנים הללו, לא רק שאותה רשות ציבורית לא פעלה כדי לנצל את המקרקעין המופקעים, אלא גם החלה בניהול של משא ומתן עם בעלי הקרקע המקוריים בשלב כלשהו, בניסיון למכור לו בחזרה את המקרקעין שהופקעו מידיו.
התדיינות מתמשכת בבית המשפט, הובילה לכך שאותה רשות הואילה בטובה למכור לבעלי הקרקע הקודמים את המקרקעין שהופקעו מידיו. כלומר ניכר היה בבירור שהחלקה לא הייתה נחוצה לרשות הציבורית הזו באמת לשום תכלת.
עקב כך, הכריעה הערכאה שנה בתיק, שיש להשיב לבעלים המקוריים את זכויותיו בקרקע המופקעת. בנוסף לכך, פסק בית המשפט שאופן התנהלותה של הרשות הציבורית במקרה הנדון, מעידה על העדר תום לב ומנגנון קבלת החלטות לקוי ולא ענייני שמחייב התערבות משפטית חיצונית.
בפסיקתו זו, ראה בית המשפט לנכון לחזור ולהדגיש את רוח הפסיקה הקובעת שהפקעות מקרקעין ניתנות להצדקה אך ורק בנסיבות מובהקות של מימוש האינטרס הציבורי. זאת משום שהפקעת בעלות על קרקע מידי בעליה היא בבחינת פתרון קיצוני שאין להצדיקו בכל מצב ובפרט לא כשקיימת חלופה שאינה כרוכה בפגיעה בזכויות האזרח. באשר למקרה הנדון, הפקעת הקרקע התבטלה בהוראתו של בית המשפט ואותה רשות ציבורית נדרשה לפצות את בעל המקרקעין בסכום של 30,000 ש"ח בגין הוצאותיו המשפטיות.
הפקעות מקרקעין – באיזה שלב כדאי להתייעץ עם עורך דין מקרקעין ?
הפקעות מקרקעין מתבצעות ב – 3 שלבים כאשר מומלץ להסתייע בשירותיו של עורך דין מקרקעין כבר למן השלב הראשון של ההליך.
השלב הראשון של הפקעות מקרקעין נקרא שלב ההכרזה, שבמסגרתו הודעה רשמית לגבי הכוונה להפקעת הקרקע, נמסרת לבעלי החלקה במקביל לפרסומה בעיתונים. בנוסף לכך, הודעת ההפקעה מוצבת גם כשלט הממוקם בסמוך לקרקע המיועדת או על גביה, והערה בטאבו נרשמת.
השלב השני בהפקעות מקרקעין מועברת ההודעה הרשמית לבעל המקרקעין, המיידעת אותו בכך שהגיע הזמן למסירת הבעלות במקרקעין לידי הגורם מפקיע, על פי המועד שנקבע לכך מראש.
השלב השלישי והאחרון, מתבצעת קניית המקרקעין מידיו של בעליה המקוריים, ולאחר מכן העברת הבעלות במקרקעין ותשלום פיצויים למוכר. בשלב זה בעלי המקרקעין מאבדים את בעלותם על הקרקע בפועל, כאשר זכויותיהם במקרקעין מועברות רשמית לחזקת הרשות המפקיעה.
למותר לציין שגם במקרים שבהם לא נמסרת הודעה רשמית לבעלי המקרקעין בדבר כוונתה של הרשות המפקיעה ליטול מידיהם את הקרקע, אין אפשרות להשהות או למנוע את הפקעת המקרקעין, הגם שמדובר מן הסתם על מחדל יוצא דופן והתנהלות בלתי תקינה בעליל.
למרות האמור לעיל, במקרים מסוג זה, כן רשאים בעלי הקרקע לדרוש שישולם להם פיצוי כנגד הנזק שאי מסירת ההודעה במועד הסב להם.
האם יש דרך לבטל הפקעות מקרקעין?
למרבה הצער, במרבית המקרים הפקעות מקרקעין אינן ברות ביטול מראש. פירושו של דבר הוא שבעל המקרקעין המיועד להפקעה כנראה לא יוכל למנוע את העברת הקרקע לרשות הציבורית המיועדת, אולם בהחלט ייתכן שיוכל לקבל פיצויים מוגדלים בשל הפקעתה, אם ישכיל להסתייע בשירותיו של עורך דין הפקעת מקרקעין.
לסיכום
חשוב לדעת שבמקרים של הפקעות מקרקעין, לא אחת בעלי הקרקע אינם זוכים כברירת מחדל לקבל פיצוי הולם בגין החלקה שהופקעה מידיהם והנכסים צמודי הקרקע שעליה. לכן אם אתם ניצבים בפני הליך של הפקעת מקרקעין, על מנת שתוכלו למצות את זכויותיכם במלואן, חשוב ביותר לפנות לליווי משפטי של עורך דין מקרקעין מנוסה כבר בשלבים הראשוניים של ההליך.