פירוק שותפות במקרקעין
כותב: אמיר רנן פורסם ב: מאמרים 11.10.21, 14:16

פירוק שותפות מקרקעין

איזה שיקולים צריך לקחת בחשבון בעת פירוק שותפות במקרקעין?

פירוק שותפות במקרקעין היא אתגר לא קטן ותהליך שבהחלט צריך לדעת כיצד לבצע, ולכן נהוג להסתייע בעורך דין מקרקעין בתהליך. על מנת שניתן יהיה למקסם את הרווח הכספי לכל הצדדים המעורבים בפירוק השותפות ולצמצם הפסדים פוטנציאליים, יש לקחת בחשבון מספר שיקולים מרכזיים, שאותם נסקור במאמר שלהלן.

מהם שותפות במקרקעין או שיתוף במקרקעין?

שותפות במקרקעין היא מצב בו אנשים חולקים ביניהם זכויות בנכס נדל”ן, חלקת קרקע או שטח חקלאי. לדוגמא, זוג שרכש דירת מגורים או בית למגורים, שותפים עסקיים שקנו יחדיו נכס מסחרי, או בני משפחה שחולקים בזכויות על נחלה מסוימת. 

איך יודעים מה חלקו של כל שותף בנכס במקרה של שותפות במקרקעין?

ישנו אתגר מסוים בפירוק שותפות במקרקעין, הנובע מן הצורך לאמוד מה חלקו של כל שותף בנכס המשותף. לצורך העניין, כאשר מדובר בזוג שרוכש דירה משותפת, אין הגדרה ברורה של החלוקה בין בני הזוג בנכס באחוזים,או מה חלקו של כל אחד מהם בדירה מבחינת שטח פיזי.

ניתן אם כן להגדיר שותפות במקרקעין בתור מקרה שבו נכס מסוים רשום תחת בעלותם המשותפת של 2 אנשים ומעלה, מבלי שלאיש מהם תהיה בעלות מוסדרת על חלק פיזי מוגדר בנכס המדובר. השיתוף במקרים הללו, עשוי להיווצר מרצונם החופשי של השותפים, כמו במקרה של בני זוג שרכשו נכס משותף למגורים.

אולם קיימים גם מקרים שבהם השיתוף במקרקעין נוצר ללא הסכמה משותפת של השותפים. לדוגמא, במקרים של נכסי נדל”ן או קרקעות שעוברים בירושה והזכויות בהם נחלקות בין מספר יורשים.

מהו פירוק שותפות במקרקעין?

כאשר אנשים השותפים בנכס נדל”ני או בקרקע מחליטים לנתק את הקשרים האישיים ביניהם, כמו במקרה של בני זוג העומדים לקראת גירושין או פרידה, לרוב תתבצע במסגרת זו גם חלוקה של הרכוש המשותף שלהם. בהקשר זה עולה השאלה מה נכון לעשות בנכס המקרקעין המשותף. יש מי שחפצים במכירת הנדל”ן וחלוקת התמורה שנתקבלה בעסקת המכר. אחרים מעדיפים לבצע עסקת מכירה פנימית כך שאחד השותפים רוכש מידי השני את חלקו בנכס. הדבר הנכון הוא להסתייע בעורך דין מקרקעין כדי להתאים את הפתרון הרלוונטי לכל מקרה לגופו. אולם בשורות הבאות נציג מספר פתרונות מקובלים בסוגיה זו.

פירוק שותפות במקרקעין בהסכמה לעומת פירוק שותפות במקרקעין ללא הסכמה

ישנן שתי דרכים עיקריות לביצוע פירוק שותפות במקרקעין:

  • פירוק שיתוף במקרקעין שנעשה בהסכמה – פירוק שיתוף במקרקעין במקרים כאלו מתבצע בהסכמתם של כל השותפים בנכס / בקרקע, וזוהי הדרך המומלצת יותר, ובפרט כאשר שוררת בין השותפים הסכמה באשר לצורך במכירת המקרקעין וחלוקת התמורה. קיימים מקרים מסוימים שבהם פירוק השותפות מתבצע בהתאם לצו בית משפט עקב הגשת בקשה מצד אחד השותפים, למרות שמדובר בפירוק שיתוף במקרקעין בהסכמה.
  • פירוק שיתוף מקרקעין שלא בהסכמה – פירוק שיתוף במקרקעין במקרים כאלו מתבצע כאשר אחד מן השותפים יוזם פניה לערכאות בבקשה להורות על פירוק השותפות. בתרחיש כזה, עומדת בפניו של בית המשפט ההכרעה בסוגיית הדרך להסדרת הפירוק: האם כדאי לפסוק על חלוקה פיסית של המקרקעין בין הצדדים בשותפות, להורות על מכירה של הנכס וחלוקה של התמורה בין הצדדים, או לכוון את השותפים לרכישת הנכס האחד מידי השני? ההכרעה בסוגיה מורכבת זו היא כמובן תלויית מקרה ונסיבות, ובית המשפט מכריע בה על פי שיקולים שונים.

השיקולים המנחים את בית המשפט לגבי הדרך לפירוק שותפות במקרקעין ללא הסכמה

להלן 3 מן השיקולים העיקריים שמנחים את בית המשפט בבואו להכריע לגבי דרך פירוק השותפות במקרקעין ללא הסכמה: 

  1. מהו אופי הנכס בשותפות?
  2. מה מידת ההתאמה של הנכס בשותפות להוראות בחוקי התכנון והבנייה?
  3. באיזו מדרכי הפירוק ניתן למנוע או להפחית את הפגיעה בזכויותיהם של השותפים השונים?

כיצד פירוק שותפות במקרקעין מתבצע הלכה למעשה?

פירוק של שיתוף במקרקעין עשוי להתבצע בכמה אופנים, כדלקמן:

  • פירוק שיתוף במקרקעין על פי הסכם חתום

במקרה של פירוק שיתוף במקרקעין על פי הסכם חתום חלוקת המקרקעין מתבעצת לפי העין ובהתאם להסכמות בין הצדדים בהסכם. לפני שהסכם כזה מאושר, נדרשת קבלת אישור מן המפקח על מקרקעין, שבודק שהפירוק מתבצע בהתאם לדרישות החוק לעניין זה.

  • פירוק שותפות במקרקעין לפי צו בית משפט

פירוק שותפות במקרקעין לפי צו בית משפט יבוצע  במצב בו השותפים במקרקעין לא מסכימים לגבי הדרך לחלוקת הנכס, או אז תועבר הסוגיה של צורת החלוקה להכרעתו של בית המשפט.

  • פירוק שותפות במקרקעין באמצעות חלוקה

פירוק שותפות במקרקעין באמצעות “חלוקה בעין” (בהינתן ואכן מדובר על נכס בר חלוקה), זו דרך נוספת להסדיר את נושא פירוק השיתוף בקרקע או נדל”ן. לבית המשפט ישנה גם הסמכות לפסוק על רישום של זיקת הנאה בין חלקי הקרקע (החלקות השונות) וכן על תשלומי איזון שיועברו בין הצדדים בשותפות שככל שנקבע כך בכפוף לנסיבות המקרה.

  • פירוק שיתוף במקרקעין על ידי רישום בית משותף

פירוק שיתוף במקרקעין על ידי רישום בית משותף עשוי להתבצע במידה ואפשרי לבצע רישום של הנכס בתור בית משותף. במקרה הנ”ל, כל שותף יקבל דירה בנכס בהתאם לחלקו היחס בו.

  • פירוק שיתוף במקרקעין על ידי מכירה של הקרקע או הנכס

זהו פתרון שעשוי בית המשפט לנקוט במקרים שבהם מתחוור לו כי חלוקת הנכס בעין תוביל להפסדים של חלק מהשותפים או כולם. במצב כזה עשויה מכירת המקרקעין וחלוקה של  התמורה בין השותפים להיטיב עם כולם יותר.

חשיבות הסיוע מעורך דין מקרקעין בעת פירוק שותפות במקרקעין

היות ופירוק שותפות במקרקעין דומה מבחינה מסוימת למהלך של הפקעות מקרקעין, שהרי במסגרת זו מתבצעת הפקעת זכויות, חשוב ביותר לבצע את פירוק השותפות במקרקעין בליווי משפטי מקצועי של עורך דין מקרקעין ובעריכת הסכם פירוק שותפות, כדי להבטיח שזכויותיו של אף אחד מהשותפים לא תפגענה בתהליך.

אולי יעניין אתכם גם: